작성일 25.11.24
안녕하세요. 명랑20입니다.
오늘 소개해드릴 재개발 소식은
관악구 봉천동내 핵심입지인
봉천제4-1-3구역 입니다.
봉천동? 하면
언덕의 낙후된 지역이라고
생각하실 수 있지만
2호선을 가지고 있는 교통의 요지로써
앞도적으로 입지가 좋은
지역이라고 할 수 있습니다.
봉천제4-1-3구역
재개발이 궁금하신분이라면
입지
봉천4-1-3구역은
관악구 봉천동내에서
최상의 입지라고 할 수 있는
지역입니다.
관악구는 2호선이라는
강력한 입지를 가지고 있는
지역이며, 2호선 라인에
얼마만큼 빨리 갈 수 있는냐에 따라
가격이 결정되는 지역이라고
할 수 있는데요.
그중에서 봉천4-1-3구역은
관악구 내에서 교통과 더불어 학군을
가지고 있는 지역으로
구암초·중을 보내기 위해
전입해 오는 수요가 있는 지역입니다.
관악구는
교통과 가성비 학군 두가지 요소를
가지고 있는 지역이며, 입지적으로
우수한 지역이라고 할 수 있어요.
그리고 강남, 여의도, 도심,
구디가디까지 주변 업무지구를
40~50분이내로
갈 수 있는 입지적으로는
말이 아픈 지역이라고 할 수 있습니다.
진행상황
73.12.01 정비구역지정
08.08.26 사업시행방식변경
09.11.19 정비구역분할
11.02.24 정비구역 변경지정
14.05 조합설립인가
2016년 건축심의통과
24.05.30 사업시행계획인가
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총 세대수
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840세대
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규모
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지하3층 ~ 지상 28층, 9개동
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용적률 / 건폐율
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260% / 27%
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일반분양 예정
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697세대
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조합원수
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493명
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시공사
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GS건설
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주변시세
봉천4-1-3구역 주변
시세를 확인해 보겠습니다.
관악구 대장이라고 불리는
언덕에 위치해 있지만
구암초.중 배정인
초신축 힐스테이트관악씨엘의
59타입은 매물이 없으며
84타입은 기준층 이상
최저가 매물이 17억을 형성하고 있습니다.
이전 관악구 대장인
이편한세상서울대입구의
59타입 13억
84타입 14억을 형성하고 있어
관악구 상단의 가격은
59타입은 13억 이상
84타입은 17억을 형성하고
있는 것을 확인할 수 있습니다.
현재매물가격
25년 11월 24일 기준
봉천413구역 재개발
네이버매물을 확인해보면
84타입을 신청할 수 있는 매물이
5.8억에 나와있는것을
확인할 수 있습니다.
현재 84타입 신청 5.8억 매물은
권리가액 2.45억
프리미엄 3.35억
기전세 1억이 있는 매물입니다.
대지면적 23㎡이며
약 7평의 매매가가 5.8억인 것을
확인할 수 있습니다.
84타입 신청이며
26평의 추가부담분이 발생할
매물이라고 생각하시면 되세요.
재개발, 재건축의 경우
매매가만 보고 가격이
싸다 비싸다고만 판단 하실 수
있습니다.
하지만 재개발, 재건축의 경우
매매가는 감정가+프리미엄으로
형성된 가격입니다.
가장 중요한 한것은
권리가액(감정가액 * 비례율)이며
권리가액이 높아야
분양가가 책정됐을때
추가분담분을 낮게 받아
추가적으로 납부하는 돈을
적게 낼 수 있습니다.
봉천413구역의 경우
확정된 조합원분양가를 없으며
부동산에서 말씀하는 가격은
예상가격이라는 것을 명심하시여
권리가액과 프리미엄, 토지취득세
추가부담분을 잘 따져보시고
주변 신축가격과
내가 사려고하는 가격이
싼지 비싼지를 잘 판가름
해보시길 당부드립니다.
결론
봉천413구역은
입지적으로 아주 우수한 지역이라고
할 수 있습니다.
관악구는 앞서 말씀드린대로
2호선이 가장 중요하며
그리고 구암초,중 배정이
그 다음으로 중요하다고 할 수 있습니다.
봉천413구역의 경우
봉천역까지 도보 15분 내외로
충분히 도보권 단지이며
구암초중 배정까지
앞으로 관악구내 대장 아파트가
될 단지라고 할 수 있습니다.
다만, 현재 매물의 가격이
권리산정일이 언제인지
가격적으로 싼지 비싼지를
잘 판단해 보시고 구매 결정을
하시길 당부 드립니다.
지금까지
봉천413구역에 대해서
알아보았습니다.
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