작성일 25.12.24
안녕하세요. 명랑20입니다.
오늘 소개해 드릴 소식은
창원 성산구에 위치한
신월은아 아파트입니다.
창원에서 재건축? 하면
생각나는 단지중 으뜸이라고 할 수 있는
입지적으로 좋은 신월은아에 대해서
소개해 드릴려고 하는데요.
창원 성산구내
신월은아 재건축이
궁금하신분이라면
입지
창원은 5개의 구로 구분되며
성산구 - 의창구
회원구 - 합포구 >= 진해구
이렇게 5개로 구분될 수 있습니다.
신월은아 아파트의 경우
창원에서 가장 선호하는
성산구내에 위치해 있으며
창원의 중심인 시청, 의회, 방송국
백화점, 이마트, 롯데마트등
모든 것이 집합되어 있는
중심지에 위치해 있는 것이
신월은아 아파트라고 할 수 있습니다.
다만 조금 아쉽다면
학교 부분이 조금 아쉬울 수 있는데요.
신월은아 아파트는
토월중을 품고 있어
배정초인 신월초까지는
주택가를 지나서 가야 한다는 점
조금 아쉽다고 생각됩니다.
진행상황
진행상황
25년 2월 경관심의 조건부 통과
현재 사업시행인가 추진 중
사업시행인가 26년말 예정
관리처분인가 27년말 예정
이주 28년말 예정
철거 29년말 예정
착공 30년 초 예정
입주 32년 예정
공급규모
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용도지역
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제2종 전용주거지역
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건폐율 / 용적률
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11.7% 이하 / 216% 이하
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계획 세대수
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약 1810세대(기존 1550세대)
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최고층수
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지하3층 ~ 지상 최고 45층, 9개동
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주변시세
창원의 경우 성산구부터
가격적으로 반등을 하며
각 지역별 선호 신축 단지 -> 구축 단지
순으로 가격적 흐름이 이어진다고
할 수 있습니다.
창원 대장아파트인 용지 더샵의 경우
25년 11월 지난 상승장의
전고점을 돌파했으며
가격적으로 선호단지들의 호가도
가파르게 올라가는 것을
확인할 수 있는데요.
창원시 성산구내 학군지인
트리 노블의 경우도
가격적 상승폭이 큰 것을
확인할 수 있습니다.
지역내 선호되는 단지들의 경우
실거주 위주로 거래가 많이되며
호가의 흐름도 빠르게
상승하는 것을 확인할 수 있습니다.
현재매물
25년 12월 24일
네이버매물 기준 신월은아 단지의 가격은
34평의 매매가가 7.8억인것을
확인할 수 있습니다.
입지적으로 가장
비슷한 단지는 신월주공이며
신축이 될때 가장 비슷한 단지는
용지아이파크라고 할 수 있는데요.
현재 신월은아는 7.8억
용지아이파크는 10.0억을
형성하고 있습니다.
재개발, 재건축의 경우
매매가만 보고 가격이
싸다 비싸다고만 판단 하실 수 있습니다.
하지만 재개발, 재건축의 경우
매매가는 감정가+프리미엄으로
형성된 가격입니다.
가장 중요한 한것은
권리가액(감정가액 * 비례율)이며
권리가액이 높아야
분양가가 책정됐을때
추가분담분을 낮게 책정 받아
추가적으로 납부하는 돈을
적게 낼 수 있습니다.
신월은아의 비례율은
25년 12월 기준 약90%으로
비례율이 100% 이상이 되어야
사업성이 좋다고 할 수 있으나
비례율이 90%정도로 사업성은 다소
미흡하다고 할 수 있습니다.
하지만 재개발이 아닌 이상
재건축에서 100%의 비례율이 나오는건
힘든 일이라는 점을 인지하고 계시면
좋을거 같아요.
결론
창원시 성산구 신월동
신월은아는 창원시내에서
오래된 구축이지만
입지가 가장 좋은 아파트라고
할 수 있습니다.
신월은아의 경우
시청과 백화점까지초 인접해 있으며
창원시내에서 가장 입지가
좋은 아파트로 신월아이파크와
더불어 가장 선호되는
아파트가 될거라 예상됩니다.
또한, 주변 재건축 단지들 대비
용적률이 132%로 낮아
롯데맨션보다는 아니지만
재건축 아파트내에서는
사업성이 좋은 단지라고 할 수 있습니다.
신월은아 세대당 평균 대지지분
18.4평
우리는 재건축을 생각하면
흔히 내가 가지고 있는 아파트 20평이면 20평을
다 준다고 생각하고 추가 분담금을
생각 할 때 그평수를 제외한 나머지 평수에
대해서만 생각을 하게 됩니다.
하지만 실상은 그렇지 않으며
가장 중요한 것은 대지지분이며
대지지분은 대지면적/세대수입니다.
신월은아 대지면적은 110,000m2 이며
세대수 1550 세대수로 나누면
약 20평이라는 결론이 나오는데요.
주변 재건축 아파트의
평균 대지지분이 13평이랑고 감안하며
평균 20평은 높은 대지지분이라고
할 수 있습니다.
현재 신월은아의 경우
사업시행인가 단계이며 완공까지는
7~8년 걸릴 수 있습니다.
완공시까지
물가 인상율, 인건비 상승
공사비 증가등을 감안해
추가적으로 납부해야하는 추가분담분은
다소 많은 금액이라 예상되는데요.
34평을 분양 받고자 한다면
신월은아의 경우 현재 29평이 34평과
같은 평형이며 신월은아 29평의 대지지분이
21평을 감안해 34평으로 분양 받을 시
13평의 분양가를 추가로
부담해야 하는 부분이
발생할 수 있다는 점을
인지하시면 좋을거 같습니다.
매수시 비슷한 입지의 주변 신축들의
시세를 감안해 재건축 단지의
가격이 싼지 비싼지를
검토해 보시면 좋을거 같아요.
지금까지
창원 성산구 신원은아 재건축에 대해서
알아보았습니다.
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