작성일 26.01.21
안녕하세요. 명랑20입니다.
오늘 소개해 드릴 내용은
재건축으로 핫한
노원구 상계주공5단지에 대해서
이야기 해볼려고 하는데요.
노원구 상계주공5단지가
궁금하신분이라면
입지
상계주공5단지가 위치한 노원구는
서울권역에서 동북쪽에 위치한 지역으로
수도권 중심부에서 외곽에 위치해 있기에
다소 선호도가 떨어지는
지역이라고 할 수 있습니다.
하지만
서울 수도권내에서
적은 자금으로 내집마련을 시작해야한다면
가성비적인 면에서
현재 가격적으로 덜 상승한 지역이라
가격적으로 메리트가 있는 지역이기에
눈여겨 보시면 좋을거라 생각하는데요.
노원구의 입지를 요약하면
교통과 동북권역의 학군의 수요를
가지고 있는 지역이라고 할 수 있어요.
강남 여의도까지는 1시간으로
다소 물리적 거리가 멀지만
도심 권역으로는 50분내외로
출퇴근이 가능한 지역이기에
도심권역으로 출퇴근하시는 분들을
서울 내에서 가성비 지역이라고
할 수 있습니다.
진행상황
18.05 안전진단
21.03 정비구역지정
21.05 조합설립인가
25.12 사업시행인가
27년 초 관리처분인가 예정
29년 말 철거신고 예정
31년 중 착공 및 분양 예정
33년 입주예상
상계주공5단지는 23년 1월
조합은 2023년 1월 GS건설과 3.3㎡당
650만 원(총 공사비 3342억 원)에
계약을 체결했는데요.
그러나 전용 84㎡ 분양 기준
분담금이 5억~6억 원에 이를 것이란 전망이
나오자 조합은 부담이 과도하다고 판단해
GS건설과의 계약을 해지했습니다.
GS건설은 시공사 해지가
부당하다고 주장하며
60억 원 규모의 입찰보증금 반환을
요구하고 있으며, 여기에 건축비·자재비 상승과
인건비 인상까지 반영될 경우
조합원 부담은 더욱 커질 수 있어요.
다만 서울시가 최근 도입한
‘사업성 보정계수’ 제도로 기존 10~20% 수준이던 허용용적률 인센티브 범위를
20~40%까지 확대해
일반분양 물량(101세대)이 늘어나
사업시행인가를 받았습니다.
|
총 세대수
|
996세대(임대152가구)
|
|
규모
|
최고높이 35층, 5개동
|
|
용적률 / 건폐율
|
299% / 27.6%
|
|
일반분양 예정
|
101세대
|
|
시공사
|
한화
|
주변시세
상계주공5단지 주변
시세를 확인해 보겠습니다.
노원구 대장이라고 불리는
청구3차의 가격은 13.5억
신축 대장 포레나 노원은 12.5억을
형성하고 있습니다.
이전 노원구 대장인 청구3차의
96년 연식을 고려
13.5억이라는 가격은
노원구의 학군지 위엄을 보여주는
것이라고 할 수 있습니다.
현재 노원구는 활발히
재건축 사업을 추진하고 있으며
재건축 추진 바람이 부는 단지와
아닌 단지의 가격의 격차가
어느정도 반영되어 있는 지역이라고 할 수 있습니다.
가격을 보실때
이점을 꼭 확인해 보시면
좋을거 같아요.
현재매물가격
26년 1월 21일 기준
상계주공5단지의
네이버매물을 확인해보면
11평 가격이 6.9억에 나와있는것을
확인할 수 있습니다.
재개발, 재건축의 경우
매매가만 보고 가격이
싸다 비싸다고만 판단 하실 수 있습니다.
하지만 재개발, 재건축의 경우
매매가는 감정가+프리미엄으로
형성된 가격입니다.
가장 중요한 한것은
권리가액(감정가액 * 비례율)이며
권리가액이 높아야
분양가가 책정됐을때
추가분담분을 낮게 받아
추가적으로 납부하는 돈을
적게 낼 수 있습니다.
상계주공5단의 경우
확정된 조합원분양가는 아직 없으며
부동산에서 말씀하는 가격은
예상가격이라는 것을 명심하시여
권리가액과 프리미엄, 토지취득세
추가부담분을 잘 따져보시고
주변 신축가격과
내가 사려고하는 가격이
싼지 비싼지를 잘 판가름
해보시길 당부드립니다.
예상수익
노원구의 신축 대장은
포레나노원입니다.
59타입은 10억대
84타입은 12억~13억대를
형성하고 있는데요.
만얀 상계주공5단지가 신축이 된다면
4호선 7호선 더블역세권
은행사거리 학원가를
이용가능한 단지라 입지적으로
포레나노원보다 우수한
단지라고 할 수 있습니다.
여기서 하나더 체크해야 할 것이
재건축에서 대지지분입니다.
11평 단일구조이며
대지지분은 12.2평입니다.
사업비 책정을 면밀히 봐야 겠지만
현재 상계주공5단지의
권리가액은 약 3.3억이며
만약 59타입을 신청시
조합원 분양가가 일반적으로
일반분양가대비 20% 하양조정가를
반영한다는 가정하에 주변시세 반영해
8억이라는 조합원 분양가가 책정된다면
4.7억이라는 추가분담분이
발생할 수 있습니다.
상계주공11평 가격 6.9억
감정평가액 5.3억
비례율 62.17%
권리가액 = 5.3억 * 62.17% = 약 3.29억
추가부담분 = 8.0억 - 약 3.3억 = 4.7억
프리미엄 = 6.9억 -3.29억 = 3.61억
조감도
#상계주공5단지조감도
#상계주공5단지단지배치도
결론
상계주공5단지는
노원구 내에서 입지적으로
좋은단지라고 할 수 있습니다.
노원구는 은행사거리 주변
학군이 가장 중요하며
그다음으로 7호선을
이용가능한 단지가
선호된다고 할 수 있습니다.
상계주공5단지의 경우
노원역 초역세권 단지이며
은행사거리 학원가를 이용가능한 단지로
앞으로 노원구내 대장 아파트가
될 단지라고 할 수 있습니다.
다만, 현재 매물의 가격이
가격적으로 싼지 비싼지를
잘 판단해 보시고 구매 결정을
하시길 바라겠습니다.
지금까지
상계주공5단지에 대해서
알아보았습니다.
위의 글이 도움이 되셨다면
좋아요&댓글 부탁드립니다♡
