작성일 26.04.16
안녕하세요. 명랑20입니다.
오늘 소개해드릴 내용은
서울 강동구 학군지내
초품아 단지인 고덕주공9단지입니다.
고덕주공9단지 재건축이
궁금하신분이라면
위치
고덕주공9단지는
강동구내에서 학군을 가지고 있는
명일동내 위치해 있으며
사람들이 선호하는
지역에 위치한 단지입니다.
강동구는 고덕비즈밸리 조성과
대규모 신축 아파트 입주가 맞물리며,
젊은 직장인과 신혼부부등 경제활동이
활발한 세대의 유입이
두드러지는 지역인데요.
그 중에서 고덕주공9단지는
강동구 내에서 강동의 대치동이라
불리는 전통적인 학군지에
위치한 단지라고 할 수 있습니다.
강동구는 강남3구의 수요와
교통과 학군 두가지 요소를
가지고 있는 지역이며,
입지적으로 우수한 지역이라고 할 수 있어요.
진행상황
사업규모
|
사업명칭
|
고덕주공9단지아파트 재건축 정비사업
|
|
위치
|
번지 일원
|
|
면적
|
약76,090㎡
|
|
용적율
|
기준220% 최대 299.99%(기존 181%)
|
|
세대수
|
1,861세대(기존 1,320세대) / 공공주택 202세대 포함
|
|
사업규모
|
지하3층 ~ 최고 49층
|
|
토지등 소유자수
|
1335명
|
진행상황
|
구분
|
내용
|
|
23년
|
정밀안전진단 통과
|
|
24월
|
정비구역 지정 입안 제안 완료
|
|
26년 3월
|
정비구역지정(도시계획위원회 조건부 가결)
|
|
현재
|
추진위 준비중
|
고덕주공9단지는 21년
정밀안전진단 적성성 검토에서
C등급을 받아
유지보수 판정을 받고
다시 재판정을 거쳐
26년 3월 정비구역으로 지정되었습니다.
고덕주공9단지는
빠르게 재건축 사업을 추진중에 있으나
이제 정비구역으로 지정되어
착공까지는 많은 시일이
걸린다는 점은
인지하고 계시면 좋아요.
조합원 예상분양가
현재 조합원 분양가는
아직 책정되지 않았으며
59타입 단일평수인 수지한성아파트는
용적율 299.96%로 적용시
비례율 97.61%으로
기존 1320세대에서 1,861세대로
202세대 장기전세 제외
일반분양 339세대로 책정됩니다.
고덕주공9단지의 경우
총수입 약 2조 8,898억원
총 사업비 약 1조 997억원
종전자산 평가액 약 1조 8,338억원 기준
추정 비례율은 97.61%이 나오게 됩니다.
(※추정비례율은 시공사 선정 및
공사가 진행됨에 따라 변동 가능한점을
꼭 인지하시길 바랍니다)
고덕주공9단지
조합원 추정 분양가
|
고덕주공9단지
|
조합원 분양가 추정액
|
|
59타입
|
13.3억
|
|
84타입
|
16.7억
|
추정분담금은
현재 추정비례율 97.61%기준
내가 가진 아파트의 감평가액에
이 비례율을 곱한 금액이
나의 권리가액이 됩니다.
신축분양가 - 보유자산 감평가 * 비례율 = 분담금
고덕주공9단지의 경우
대지지분이 세대당 약16평으로
주변 단지대비 분담금 부담은
인근 타 단지 대비
상대적으로 안정적으로 예상됩니다.
거래현황
2026년 공시지가
2026년 고덕주공9단지의
공시지가는 7.76억인것을
확인할 수 있습니다.
고덕주공9단지의 84타입의 경우
26년 공시지가기준으로
감평가를 받을 경우
공주가는 시세대비 69%로 책정에
공주가에서 * 150%으로 감평가를
통산적으로 산출합니다.
즉, 고덕주공9단지 84타입은
26년 공주가 기준 11.64억이
산축됩니다.
84타입 26.04.16일 기준
매매가 17.85억기준
프리미엄이 6.21억
인 것을 확인할 수 있습니다.
최근에 거래된 내역을
확인해 보면 계속해서
프리미엄이 오르며 약 6억 이상으로
형성된 것을 확인할 수 있습니다.
만약 내가 84타입으로
분양 받을 경우
조합원 분양가 + 예상프리미엄
16.7억 + 6.21억 = 22.91억이
매수가가 됩니다.
하지만 여기에
정확한 조합원분양가가
책정되기는 시기
추가적으로 분담해야할 추담분이
발생하게 되는데요.
26년 4월 16일 현재 기준
84타입 예상조합원분양가에서
감평가를 제한(16.7억 - 11.64억)*97.61%
약5.0억의 추담분이 발생하게 됩니다.
하지만 공사가 진행됨에 따라
인건비 자재비 증가에 따라
공사비가 증가할 수 있으며
고덕주공9단지의 경우
이제 정비구역 지정이 되었습니다.
조합원분양가는 일반분양 시점에
정확한 분양가가 나오기에
정확한 분양가를 책정하게 되는 시기
조합원분양가는 오르게 되어 있으며
추담분은 증가될 수 있다는 점을
인지하셔야 합니다.
주변시세
고덕주공9단지 주변의
가격을 확인해 보겠습니다.
강동구 신축 대장인
고덕그라시움의 84타입의
신고가를 갱신하며 26억을 찍고
최저가 매물은 24억 이상으로
높은 시세를 형성하고 있습니다
강동구 명일동 재건축 대장인
삼익그린맨션2차의 경우도
신고가를 21억을 경신하며
최저가 매물도 21억 이상을
형성하고 있습니다.
고덕주공9단지와 비슷한 입지의
단지들 시세도 최저 18억 이상을
형성하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
조감도
#고덕주공9단지재건축조감도
#고덕주공9단지단지배치도
그래서 결론은?
고덕주공9단지의 경우
확정된 조합원분양가는 없으며
현재 모든 가격들은 예상가격이라는 것을
명심하시여 권리가액과 프리미엄,
추가부담분을 잘 따져보시고
주변 신축가격과 내가 사려고하는 가격이
싼지 비싼지를 잘 판가름
해보시길 당부드립니다.
고덕주공9단지는
입지적으로 좋은 단지이라고
할 수 있습니다.
강동구는 이미 가지고 있는 5호선과
28년 착공 완료인 9호선 연장으로
업무지구인 강남과 인접하게 되며
교통이 가장 중요한 수도권내에도
우수한 입지를 가진 지역이라고
할 수 있는데요.
또한 주변이 재건축으로 통합
사업을 진행중에 있어
더욱 더 선호도가
높은 지역이 될 것 생각됩니다.
다만, 현재 매물의 가격이
가격적으로 싼지 비싼지를
잘 판단해 보시고 구매 결정을
하시길 당부 드립니다.
지금까지
고덕주공9단지에 대해서
알아보았습니다.
위의 글이 도움이 되셨다면
이웃추가&좋아요&댓글
부탁드립니다♡
