작성일 26.05.13
안녕하세요. 명랑20입니다.
오늘 소개해 드릴 소식은
광명에서 핫한 재건축 단지인
하안주공6,7단지입니다.
하안주공6,7단지 재건축이
궁금하신 분이라면
위치
하안주공6,7단지가 위치해 있는
광명은, 경기도라는 지역 명칭을
칭하고 있지만, 서울과 매우 밀접한
관계를 맺고 있는 '준서울'
생활권 도시로 사통팔달의 교통을
갖추고 있는 지역이라고 할 수 있습니다.
광명시에서
가장 중요한 교통의 요소는 7호선이며,
7호선은 강남권을
30분내로 갈 수 있는
가장 중요한 요소하고 할 수 있습니다.
광명시에서
가장 중요한 교통의 요소는 7호선이며,
7호선은 강남권을
30분내로 갈 수 있는
가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.
하안주공6,7단지는
하안동내에서 상권과 학원가가
잘 갖춰진 지역에 위치해 있으며
7호선 철산역을 이용할 수 있는 단지로
지역내에서 선호되는
구축 단지입니다.
진행상황
사업규모
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사업명칭
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하안주공6,7단지아파트 재건축 정비사업
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위치
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경기 광명시 하안동 296번지 일대
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면적
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약104,527.5㎡
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용적율
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최대 329.98%(기존 : 6단지 155% / 7단지 182% )
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세대수
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3,263세대(기존 2,602세대) / 661세대 증가
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사업규모
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지하3층 ~ 최고 44층
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시공사
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미정
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하안주공6,7단지의 핵심은
기존 2종일반주거지역에서
3종일반주거지역으로 변경해서
진행이라고 할 수 있습니다.
3종일반주거지역으로
진행 될 경우 기존 용적율
6단지 155%, 7단지 182% 대비
329.98%까지 상향되기에
기존 세대수 대비 661세대를
증가할 수 있게 됩니다.
서울의 경우 정비사업 진행시
용적률대로 인센티브를 받으려면
공공임대주택을 준공해야 하는데요.
하안주공6,7단지의 경우
공공임대수가 정확하게
책정되지 않은 상태라는 점은
염두해 주셔야 합니다.
진행상황
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구분
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내용
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24년 7월
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정밀안전진단통과
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25년 12월
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정비구역지정 및 사업시행자 지정
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현재
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시공사 선정중
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하안주공6,7단지는
하안동 일대에서 빠른 속도로
재건축을 추진중이며
연내 시공사 선정에
총력을 두고 있습니다
하안주공6,7단지의 경우
신탁방식으로 진행되며
별도의 조합설립 없이
전문성을 갖춘 신탁사가 조합의
역할을 대신하여 사업을
이끄는 방식으로 진행됩니다.
조합원 예상분양가
하안주공6.7단지는
용적율 약329.98%로 적용
기존 2,602세대에서 3,263세대로
증가할 계획을 세우고 있는데요.
정확한 추정비례율은
공식적으로 발표된게 없으며
추정 비례율은 약 109% 내외입니다.
(※추정비례율은 공사가 진행됨에 따라
계속 변동 가능한점을
꼭 인지하시길 바랍니다)
일반 재건축 사업의 경우
일반분양세대가 적어
비례율이 100%가 넘기기가 힘든데요.
하안주공6,7단지는
용적률 329.98% 상향 진행 계획 진행시
일반분양세대 물량이 많아
추정비례율이 약 109% 내외로
책정되었다고 판단됩니다.
하안주공6,7단지의 산출된
현재 추정비례율 109%으로 가정시
내가 소유한 아파트의 감평가액에
이 비례율을 곱한 금액이
나의 권리가액이 됩니다.
재건축 사업에서는
권리가액이 내가 가진 돈의 가치를
나타내기에 가장 중요하다고
할 수 있습니다.
또한 추가분담금 산출방식은
분양가 - 보유자산 감평가 * 비례율 = 분담금
입니다.
하안주공6,7단지는
추정비례율이 약109%내외로
재건축 사업중에서는 비례율이
높은편이라 분담금 부분이
다른 사업장에 비해서는
적을 수 도 있다고 생각됩니다.
하안주공6,7단지
조합원 예정 분양가
위의 조합원 분양가는
하안주공3,4단지의 평당 가격을
반영해서 적용했으며
25년 12월 정비구역 지정 당시
고시된 계획안을 기준으로 산출된
내역이라는 점을 인지하면 좋겠습니다.
그리고 향후 사업 진행과정에 따라
변경될 수 있는 추정치라는점을
꼭 명심 하시길 바랍니다.
대지지분
하안주공6,7단지 대지지분
하안주공6,7단지의
대지지지분을 확인해 보면
평형대가 소형으로 이뤄진
6단지의 경우 용적율은 낮지만
소형평형이라 대지지분이 낮은 것을
확인할 수 있습니다.
7단지의 경우
용적율은 3단지에 비해 높지만
평수가 넓어 대지지분이
높은 것을 확인할 수 있습니다.
거래현황
2026년 공시지가 6단지
2026년 공시지가 7단지
2026년 하안주공6단지
71타입의(21평형)
공시지가는 3.18억인것을
확인할 수 있습니다.
2026년 하안주공7단지
63타입의(19평형)
공시지가는 2.75억인것을
확인할 수 있습니다.
비슷한 평형대의 가격지만
대지지분으로 확인해 보면
6단지의 전용면적 49타입
대지지분은 12.25평이며
7단지 전용면적 45타입의
대지지분은 8.94평인것을
확인할 수 있습니다.
하여, 공시지가의 반영도
대지지분 차이 만큼 가격이 반영된
부분이라는 점을 인지하시면 됩니다.
하안주공6, 7단지의
정확한 감평가는 책정되지 않은 상태며,
26년 공시지가로 반영시
6단지 전용 49타입
감평가 4.77억
7단지 전용 45타입
감평가 4.12억으로 산출됩니다.
(공주가는 시세대비 69%로 책정에
공주가에서 * 150%으로 감평가를
통산적으로 산출합니다.)
3단지 전용 49타입 26.05.13일 기준
매물 기준 6.0억으로
추정비례율 약 109% 반영 시
재건축 프리미엄은 0.8억
것을 확인할 수 있습니다.
7단지 전용 45타입 26.05.13일
매물 기준 6.2억으로
추정비례율 약 109% 반영 시
재건축 프리미엄은 1.7억
것을 확인할 수 있습니다.
최근에 거래된 내역을
확인해 보면 계속해서
거래가 계속되며 가격적으로
상승하는 것을 확인할 수 있습니다.
만약 내가
6단지 전용면전 49타입을
매수해 59타입(25평)으로
분양 받을 경우
조합원 분양가 + 예상프리미엄
9.5억 + 0.8억 = 10.03억이
매수가가 되며,
25년 조합원분양가 기준
약 4.3억이 추가분담분으로
발생하게 됩니다.
만약 내가
7단지 전용면전 45타입을
매수해 59타입(25평)으로
분양 받을 경우
조합원 분양가 + 예상프리미엄
9.5억 + 1.7억 = 11.2억이
매수가가 되며,
25년 조합원분양가 기준
약 5.0억이 추가분담분으로
발생하게 됩니다.
하지만
정확한 조합원분양가가
책정되기는 시기
추가적으로 분담해야할 추담분이
정확하게 산출 되는데요.
공사가 진행됨에 따라
인건비 자재비 증가에 따라
공사비가 증가하게 되며
하안주공3,4단지의 경우도
착공까지는 다소 많은 시일이 걸리기에
추가분담금이 더 발생할 수 있습니다.
조합원분양가는 일반분양 시점에
정확한 분양가가 나오기에
정확한 분양가를 책정되는 시기
조합원분양가는 오르게 되어 있으며
추담분은 증가될 수 있다는 점을
인지하셔야 합니다.
주변시세
하안주공6,7단지 주변의
가격을 확인해 보겠습니다.
광명 신축 대장인
철산자이헤리티지의 59타입은
신고가를 갱신하며 14.25억을 찍고
최저가 매물은 16억 이상으로
높은 시세를 형성하고 있습니다
광명 준신축 대장인
09년식 철산래미안자이의
59타입의 가격도
12억으로 거래되는 것을
확인할 수 있습니다.
그래서 결론은?
하안주공6,7단지는
광명내에서 입지가 좋은
지역에 속하는 단지라고 할 수 있습니다.
하지만 아직까지
확정된 조합원 분양가는 없으며
현재 모든 가격들은 예상가격이라는 것을
명심하시여 권리가액과 프리미엄,
추가분담분을 잘 판단해 보시길
바라겠습니다.
현재 매매를 고려 중이시라면
용적률 330% 44층 가능한가?
주변 재건축과 비교 시 사업성이 좋은가?
주변 신축 가격과 비교 시 저렴한가?를
잘 판단해 보시고 구매를
결정 하시길 당부 드립니다.
또한 신탁사업으로 진행되는 만큼
현금청산 여부를 가르는 핵심은
사업시행자 지정 고시일인
25년 12월이며
현재 매수를 한다면
다물권자로부터 매수할 경우
매수자는 입주권을 받지 못하고
현금청산 될 수 있습니다.
매수 시 다물권자 매물인지
입주권이 나오는지 여부도
꼭 확인해 보시길 바라겠습니다.
지금까지
하안주공6,7단지에 대해서
알아보았습니다.
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