작성일 26.05.26
안녕하세요. 명랑20입니다.
오늘 소개 해 드릴 분양 소식은
성남시 중원구 상대원동의
매머드급 재개발 사업인
상대원3구역입니다.
상대원3구역는
성남시 중원구내 분양하는 단지들중
가장 대단지로 지어질 단지인데요.
많은분들이 궁금해 하시는 만큼
꼼꼼하게 상대원3구역 재개발의
조합원 분양가 및 입지에 대해서
이야기 나눠 보도록 하겠습니다.
상대원3구역 재개발이
궁금하시다면
1. 입지
성남시 중원구는
성남시 수정구와 더불어
구성남으로 불리우는 지역입니다.
성남시는 분당구, 수정구, 중원구로
나뉘는 지역인데요.
성남시에서 분당구는
천당아래 분당이라고 할 정도로
입지적으로 우월한 지역이며
다른 지역구와 다른
넘사벽이라고 할 수 있습니다.
또한 수정구의 경우
위례가 생기며
송파구의 위성도시와 같은 개념으로
구성남과는 별개의 지역으로 되었습니다.
그에 비해 수정구 일부와 중원구는
구성남으로 불리우며
인센셥과 같은 느낌을 주는
지역으로 사람들에게 인식 되었는데요.
하지만
아래 사진에서도 보여지듯
재개발과 재건축이 활발하게
진행되며 천지개벽이 되고 있는
지역이라고 할 수 있습니다.
진행상황
사업규모
|
사업명칭
|
상대원3구역 재개발 정비사업
|
|
위치
|
경기도 성남 중원구 상대원동 2780번지 일대
|
|
면적
|
약 450,470㎡
|
|
용적율
|
최대 265%
|
|
세대수
|
8,792세대(분양 7,267세대 / 공공임대 1525세대)
|
|
사업규모
|
지하2층 ~ 최고 29층
|
|
시공사
|
미정
|
상대원3구역의 핵심은
공영재개발 방식으로
진행된다는데 있습니다.
공영개재발은 주민들이
직접 조합을 만들어 이끄는
민간 재개발과 달리
LH, SH 같은 공공기간이
사업시행자가 되어 사업을
이끄는 방식입니다.
공영재개발은 민간재개발과 달리
빠른속도와 투명성등이 강점이며,
단지 설계나 고급화 커뮤니티
조성등에서 주민들의
요구사항이 반영되지 않는다는
단점도 있습니다.
공영재개발의
대표적인 사례로
산성역 자이푸르지오(신흥2구역)
신흥역 하늘채 랜더스원(중1구역)
이편한세상 금빛 그랑메종(금광1구역)
등이 있습니다.
진행상황
|
구분
|
내용
|
|
24년 12월
|
정비지역지정고시
|
|
25년 7월
|
주민대표회의 승인 완료
|
|
26년 2월
|
성남시와 LH간의 사업시행 협약
|
|
현재
|
시공사 선정 목표
|
상대원3구역은
27년내 시공사 선정 및
28년 사업시행계획인가를
목표로 하고 있습니다.
조합원 예상분양가
상대원3구역은
제2종일반주거지역이
전체 구역의 약50% 차지하고 있으나
정비구역 지정 과정에서
제3종 일반주거지역 및 준주거지역으로
용도지역이 상향되었습니다.
하여, 용적율 약265%로 적용
8,792세대를
계획하고 있습니다.
정확한 추정비례율은
공식적으로 발표된게 없으나
공사로 책정한
추정 비례율은 약 99.01% 입니다.
(※추정비례율은 공사가 진행됨에 따라
계속 변동 가능한점을
꼭 인지하시길 바랍니다)
일반 재개발 사업의 경우
100%가 되는 경우가 많으나
상대원3구역의 경우
총 수입 약 6조 8천억원
총 사업비 약 4조 2천억원
종전자산 총액 약 2조 6천억원을 반영
99.01%의 비례율로 산정 되었습니다.
상대원3구역의 산출된
현재 추정비례율 99.01%으로 가정시
내가 소유한 아파트의 감평가액에
이 비례율을 곱한 금액이
나의 권리가액이 됩니다.
재개발 사업에서는
권리가액이 내가 가진 돈의 가치를
나타내기에 가장 중요하다고
할 수 있습니다.
또한 추가분담금 산출방식은
분양가 - 보유자산 감평가 * 비례율 = 분담금
입니다.
상대원3구역는
추정비례율이 약 99.01%내외로
재개발 사업중에서는 비례율이
높은편은 아니라고 할 수 있습니다.
하여 분담금 부분이
다른 사업장에 비해서는
다소 많을수도 있다고 생각됩니다.
상대원3구역
조합원 예정 분양가
(24.12 고시계획기준)
위의 조합원 분양가는
상대원3구역이
24년 12월 정비구역 지정 당시
고시된 계획안을 기준으로 산출된
내역이라는 점을 인지하시면 좋겠습니다.
상대원3구역보다 사업 속도가
한 단계 빠른 인근 성남 수진1구역의
실제 진행 사례를 보면 조합원분양가
전용 59㎡의 약 8억
전용 84㎡가 약 9.8억
(거의 10억 원에 육박)
수준으로 대폭 올랐습니다.
상대원3구역 역시
향후 사업 진행과정에 따라
공사비 및 인건비 증가에 따라
변경될 수 있는 추정치라는점을
꼭 명심 하시길 바랍니다.
거래현황
2026년 공시지가
2026년 상대원3구역의
박석로93번지내 단독주택의
대지면적 68.8㎡(약 20.8평)
공시지가는 약 2.33억 내외
인것을 확인할 수 있습니다.
재개발에서 가장 중요한 것은
대지면적이며, 대지면적은
땅의 가치를 나태내는 것이라
가장 먼적 확인해야 할 사안이라고
할 수 있습니다.
일반적인 신축 아파트
전용 84(34평의)의 대지지분이
35㎡~45㎡(약 10평~13평) 내외입니다.
따라서 68.8㎡(약 21평)는
신축 아파트 1.5세대 분량보다 많은
대지지분을 가지고 있다고
생각하시면 되세요.
상대원3구역은
정확한 감평가는 책정되지 않은 상태며,
26년 공시지가로 반영시
박석로93번길의
감평가는 3.49억 산출됩니다.
(공주가는 시세대비 69%로 책정에
공주가에서 * 150%으로 감평가를
통산적으로 산출합니다.)
26.05.25일 기준
네이버 매물이 없어
26.03 최근 거래된
5.7억으로 거래된 매매가로 산출시
추정비례율 약 99.01% 반영
재개발 프리미엄은 2.23억
것을 확인할 수 있습니다.
만약 내가
상대원3구역 매수해
59타입(25평)으로 분양 받을 경우
조합원 분양가 + 예상프리미엄
6.8억 + 2.2억 = 9.03억이
매수가가 되며,
24년 12월 조합원예상분양가 기준
약 3.3억이 추가분담분으로
발생하게 됩니다.
하지만
정확한 조합원분양가가
책정되기는 시기
추가적으로 분담해야할 추담분이
정확하게 산출 되는데요.
공사가 진행됨에 따라
인건비 자재비 증가에 따라
공사비가 증가하게 되며
하안주공8단지의 경우는
이제 정비구역으로 지정되었습니다.
조합원분양가는 일반분양 시점에
정확한 분양가가 나오기에
정확한 분양가를 책정되는 시기
조합원분양가는 오르게 되어 있으며
추담분 또한 증가될 수 있다는 점을
인지하셔야 합니다.
주변시세
상대원3구역 주변의
가격을 확인해 보겠습니다.
수정구 중원구 신축 대장인
산성역포레스티아 59타입은
13.9억을 찍고 신고가를 갱신하며
최저가 매물은 14억 이상으로
높은 시세를 형성하고 있습니다
수정구 중원구 준신축 대장인
12년식 단대푸르지오의
59타입의 가격도 11.8억
신고가를 찍고
매매 최저가는12억이
최저가인것을
확인할 수 있습니다.
상대원3구역과 비슷한 입지의
이편한세상금빛그랑메종3단지의
59타입의 가격도 10.5억
신고가를 찍고
매매 최저가는11억이 최저가인 것을
확인할 수 있습니다.
그래서 결론은?
상대원3구역는
중원구내에서 입지가 좋은
지역에 속하는 단지라고 할 수 있습니다.
하지만 아직까지
확정된 조합원 분양가는 없으며
현재 모든 가격들은 예상가격이라는 것을
명심하시여 권리가액과 프리미엄,
추가분담분을 잘 판단해 보시길
바라겠습니다.
현재 매매를 고려 중이시라면
주변 재건축과 비교 시 사업성이 좋은가?
주변 신축 가격과 비교 시 저렴한가?를
잘 판단해 보시고 구매를
결정 하시길 당부 드립니다.
현재 매수를 고려하신다면
중원구는 25.10.16 부동산 대책이후
투기과열지구로 지정되어
조합설립인가 이후 매수 시
현금청산되게 됩니다.
다만, 하지만 상대원3구역과 같은
공공재개발(LH 시행) 단지는
일반 민간 재개발과 법적 적용 기준이
조금 다른데요.
공공재개발은 민간 조합 방식이 아닌
도정법 제39조의 '조합설립 후 지위양도 제한'
규정을 직접 적용받지 않고,
공공주택특별법 및 도정법상
'다물권자 규정'과 '토지거래허가제'의
제한을 받게 됩니다.
일반 조합설립인가 기준이 아니라,
공공시행자 지정일인
2026년 3월 11일 이후에 매수하더라도
'1가구 1물건자'의 정상 매물이라면
현금청산되지 않고 입주권
승계가 가능하다는점을
인지하시면 좋을거 같아요.
지금까지
상대원3구역에 대해서
알아보았습니다.
위의 글이 도움이 되셨다면
이웃추가&좋아요&댓글
부탁드립니다♡
